Τα διαμερίσματα των 25 έως 50 τ.μ., που παραδοσιακά αποτελούσαν την πρώτη και περισσότερο προσιτή στεγαστική επιλογή για έναν φοιτητή ή έναν νέο εργαζόμενο, σήμερα συγκαταλέγονται στα πλέον περιζήτητα ακίνητα της αγοράς.
Το πρόβλημα, επομένως, δεν είναι μόνο ότι αυξήθηκαν τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης. Είναι ότι περιορίζεται το ίδιο το διαθέσιμο απόθεμα μικρών και οικονομικών κατοικιών, την ώρα που ολοένα περισσότερες κατηγορίες ενδιαφερομένων διεκδικούν τα ίδια ακίνητα.
Η Τράπεζα της Ελλάδος έχει επισημάνει ότι η ισχυρή άνοδος των τιμών στην αγορά κατοικίας συνδέεται με την περιορισμένη προσφορά σε σχέση με την αυξημένη ζήτηση, ενώ παράγοντες όπως το απόθεμα κλειστών κατοικιών και η αξιοποίηση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση επηρεάζουν τη διαθέσιμη προσφορά.
Τα 25-50 τ.μ. είναι πλέον το πιο «πολυδιεκδικούμενο» τμήμα της αγοράς
Πριν από αρκετά χρόνια, ένα μικρό διαμέρισμα αποτελούσε κατά κύριο λόγο φοιτητική ή εργένικη κατοικία. Σήμερα το ίδιο ακίνητο μπορεί να ενδιαφέρει ταυτόχρονα έναν φοιτητή, έναν νέο εργαζόμενο, ένα μονοπρόσωπο νοικοκυριό, έναν εκπαιδευτικό ή γιατρό που μετακινείται σε άλλη πόλη, έναν εργαζόμενο που χρειάζεται προσωρινή κατοικία, αλλά και έναν επενδυτή που αναζητά ακίνητο με χαμηλότερο συνολικό κεφάλαιο αγοράς και δυνατότητα υψηλότερης απόδοσης.
Παράλληλα, το ίδιο διαμέρισμα μπορεί να αξιοποιηθεί ως επιπλωμένη κατοικία, μεσοπρόθεσμη μίσθωση ή τουριστικό κατάλυμα. Αυτό σημαίνει ότι η φοιτητική κατοικία δεν ανταγωνίζεται πλέον μόνο τη φοιτητική κατοικία. Ο φοιτητής που αναζητά ένα studio ή ένα μικρό δυάρι 30-40 τ.μ. ανταγωνίζεται στην πράξη πολλές διαφορετικές ομάδες ενδιαφερομένων για το ίδιο ακριβώς ακίνητο.
Και όσο αυξάνονται τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά και η ανάγκη για μικρότερες κατοικίες, τόσο μεγαλύτερη γίνεται αυτή η πίεση.
Η βραχυχρόνια μίσθωση ανταγωνίζεται ευθέως το ίδιο στεγαστικό προϊόν
Δεν μπορούμε να εξετάσουμε την έλλειψη μικρών κατοικιών χωρίς να εξετάσουμε και την ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Τα μικρά διαμερίσματα, ιδιαίτερα όταν βρίσκονται στο κέντρο μιας πόλης, κοντά σε σταθμούς μετρό, πανεπιστήμια, τουριστικά σημεία ή εμπορικούς άξονες, είναι ακριβώς τα ακίνητα που μπορούν να αξιοποιηθούν ευκολότερα και για τουριστική χρήση.
Ένα studio 30 τ.μ. ή ένα ανακαινισμένο δυάρι 40 τ.μ. μπορεί να είναι ιδανικό για έναν φοιτητή. Μπορεί όμως ταυτόχρονα να είναι ιδανικό για έναν επισκέπτη της πόλης.
Αυτός ο ανταγωνισμός χρήσεων έχει πραγματικές συνέπειες στη μακροχρόνια αγορά. Δεν είναι τυχαίο ότι η Πολιτεία έχει ήδη προχωρήσει σε περιορισμούς νέων εγγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περιοχές υψηλής στεγαστικής πίεσης.
Το ζητούμενο, βεβαίως, δεν είναι να δαιμονοποιήσουμε μία δραστηριότητα που αποτελεί σημαντικό κομμάτι της τουριστικής οικονομίας – αλλά το πως ένα μέρος των δημοσιονομικών εσόδων να επιστρέφουν σε στοχευμένες στεγαστικές πολιτικές ανά γεωγραφική ζώνη. Δηλαδή, η υπεραξία του real estate να επιστρέφει στην κοινωνία.
Τα μικρά διαμερίσματα μετατράπηκαν σε επενδυτικό προϊόν
Υπάρχει όμως και μία ακόμη σημαντική αλλαγή. Τα μικρά ακίνητα δεν αποτελούν πλέον αποκλειστικά λύση στέγασης. Έχουν μετατραπεί σε ιδιαίτερα ελκυστικό επενδυτικό προϊόν. Ο λόγος είναι σχετικά απλός. Ένα μικρό διαμέρισμα απαιτεί χαμηλότερο συνολικό κεφάλαιο αγοράς σε σχέση με μία οικογενειακή κατοικία, μπορεί να ανακαινιστεί με συγκριτικά μικρότερο συνολικό προϋπολογισμό και διαθέτει πολλές διαφορετικές δυνατότητες αξιοποίησης. Μακροχρόνια μίσθωση, φοιτητική κατοικία, επιπλωμένη ή μεσοπρόθεσμη μίσθωση, βραχυχρόνια μίσθωση ή μεταπώληση μετά την ανακαίνιση.
Έτσι, ένα μέρος του αποθέματος των μικρών κατοικιών περνά σταδιακά από τη λογική της «προσιτής κατοικίας» στη λογική του «επενδυτικού asset». Και όταν η τιμή αγοράς ενός ακινήτου αυξάνεται σημαντικά, ο νέος ιδιοκτήτης θα επιδιώξει αντίστοιχα μεγαλύτερη απόδοση. Η πίεση, επομένως, μεταφέρεται τελικά και στο ζητούμενο μίσθωμα.
Μικρό δεν σημαίνει πλέον και οικονομικό
Αυτό ίσως αποτελεί μία από τις μεγαλύτερες αλλαγές που έχουν συντελεστεί στην ελληνική αγορά κατοικίας. Για δεκαετίες θεωρούσαμε σχεδόν αυτονόητο ότι όσο μικρότερο είναι ένα σπίτι τόσο οικονομικότερο θα είναι. Σήμερα αυτή η σχέση έχει διαταραχθεί.
Ένα ανακαινισμένο studio 30 ή 35 τ.μ. σε περιοχή υψηλής ζήτησης μπορεί να καταγράφει ιδιαίτερα υψηλή τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο τόσο στην πώληση όσο και στην ενοικίαση. Επομένως, μπορεί να είναι μικρό σε τετραγωνικά, αλλά όχι μικρό σε κόστος.
Μάλιστα, τα μικρά διαμερίσματα εμφανίζουν συχνά υψηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο από μεγαλύτερες κατοικίες, ακριβώς επειδή το συνολικό κεφάλαιο που απαιτείται για την αγορά τους παραμένει χαμηλότερο και επομένως είναι προσβάσιμο σε μεγαλύτερο αριθμό επενδυτών.
Για τη φοιτητική στέγη αυτή η αλλαγή είναι καθοριστική. Οικογένειες που μέχρι πριν από λίγα χρόνια περιόριζαν το κόστος αναζητώντας ένα μικρότερο σπίτι, σήμερα διαπιστώνουν ότι ακόμη και αυτή η επιλογή δεν εγγυάται πλέον ένα οικονομικά προσιτό μίσθωμα.
η συνέχεια εδώ: https://www.newmoney.gr