Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, στον δήμο Θεσσαλονίκης η μέση τιμή πώλησης του τμ άγγιξε τα 2.634 ευρώ καταγράφοντας άνοδο κατά 7,4% έναντι του αντίστοιχου τριμήνου του 2024, ενώ η μέση τιμή του τμ σε περιφερειακούς δήμους έφτασε στα 2.000 ευρώ, ενισχυμένη κατά 13,5%. Όσο, δε, για το υπόλοιπο του νομού Θεσσαλονίκης, όπου εντοπίζονται και οι πιο προσιτές τιμές, το τμ άγγιξε 1.087 ευρώ, έναντι 946 ευρώ έναν χρόνο νωρίτερα, ήτοι αύξηση κατά 14,9%.
Αναφορικά με τις μισθώσεις και στο πεδίο αυτό τα νέα δεν φαίνονται… καλά για τους εν δυνάμει ενοικιαστές με τη μέση τιμή του τμ στον δήμο Θεσσαλονίκης να διαμορφώνεται στα 10 ευρώ (+8,3%), στους περιφερειακούς δήμους στα 7,5 ευρώ (+3,3%) και στο υπόλοιπο του νομού στα 4,78 ευρώ (+9,6%).
Τα παραπάνω στοιχεία δημιουργούν προβληματισμό για το πώς τελικά θα διαμορφωθούν οι τιμές το 2026. Σύμφωνα με εκτιμήσεις εκπροσώπων της αγοράς ακινήτων της Θεσσαλονίκης, κατά τη διάρκεια της χρονιάς που διανύουμε οι ρυθμοί αύξησης των τιμών θα είναι πιο ήπιοι και ορθολογικοί σε σχέση με όσα γνωρίζαμε μέχρι πρόσφατα.
Ωστόσο υπάρχουν δομικοί λόγοι, όπως λένε, που δημιουργούν ένα ισχυρό ανάχωμα απέναντι σε οποιαδήποτε διόρθωση, εικόνα που μας ακολουθεί από το 2025. Το κόστος κατασκευής, τα ακριβά υλικά και η έλλειψη εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού έχουν διαμορφώσει μια νέα βάση κόστους, η οποία καθορίζει το κατώτατο όριο των τιμών πώλησης στα νεόδμητα ακίνητα. Κανένας ιδιοκτήτης ή κατασκευαστής δεν είναι διατεθειμένος να διαθέσει ένα προϊόν κάτω από το κόστος κατασκευής, γεγονός που προσδίδει στην αγορά μια αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα. Την ίδια ώρα η ζήτηση, που το 2025 ήταν σημαντική, με το απόθεμα ακινήτων να είναι περιορισμένο, δεν αναμένεται να ανακοπεί και την τρέχουσα χρόνια.
Αγορά τριών ταχυτήτων στα ακίνητα
Στο μεταξύ, εκπρόσωποι του real estate της Θεσσαλονίκης, κάνουν λόγο για μια αγορά τριών ταχυτήτων. Από τη μία είναι οι αντικειμενικές αξίες που έχουν παγώσει από το καλοκαίρι του 2021, με το επόμενο ραντεβού για επικαιροποίηση να έχει προγραμματιστεί για το 2027. Κατά συνέπεια το χάσμα μεταξύ της φορολογικής εκτίμησης και της πραγματικής κατάστασης διευρύνεται συνεχώς, καθιστώντας τες πρακτικά όλο και πιο αποκομμένες από την πραγματικότητα.
Στην αντίπερα όχθη βρίσκονται οι τιμές όπως αυτές αποτυπώνονται στις αγγελίες, οι οποίες σε αρκετές περιπτώσεις εκφράζουν τις προσδοκίες των ιδιοκτητών που επιθυμούν να πουλήσουν τα ακίνητά τους. Τα εν λόγω ποσά συχνά είναι υπερβολικά φουσκωμένα, καθώς ιδιοκτήτες επηρεασμένοι από την αυξημένη ζήτηση, την παρατεταμένη έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων και την ευφορία που επικρατεί στο σύνολο της αγοράς υπερεκτιμούν το ακίνητό τους, ενώ παράλληλα δεν ακούν ή δεν απευθύνονται σε μεσίτες προκειμένου να τους κάνουν εκτίμηση της, προς πώληση, κατοικίας.
Ανάμεσα σε αυτά τα δύο άκρα εντοπίζονται τα πραγματικά ποσά των συναλλαγών, δηλαδή τα ποσά που τελικά καταβάλλονται όταν ολοκληρώνεται μια αγοραπωλησία. Αυτές οι τιμές συχνά υπολείπονται από τα ποσά των αγγελιών και πλησιάζουν περισσότερο τις επίσημες αντικειμενικές αξίες, αν και δεν είναι σπάνιο ένα μέρος του καταβαλλόμενου χρηματικού ποσού να παραμένει εκτός επίσημης καταγραφής.